«МК в Пскове» выяснил, как отреагировал псковской рынок загородной недвижимости на идиллические картинки, нарисованные воображением. Эксперты рассказали, стоит ли сейчас покупать участок или дачу истосковавшимся по крестьянской жизни горожанам, и слетелись ли как на мед жители Санкт-Петербурга на наши земли.
Ни в чем себе не отказывай
Самое главное, что вам нужно знать о псковском рынке загородной недвижимости: предложение на сегодня значительно превышает спрос. Зайдите на любой сайт бесплатных объявлений и убедитесь в этом. Элитные, неэлитные, деревянные, дворцеподобные, с баней или без оной, с газом, но без электричества, с электричеством, но без газа, просто чисто поле - на любой вкус и кошелек. Что самое интересное, вы можете обнаружить два примерно одинаковых по экстерьеру предложения, но цена на один будет составлять 3 млн рублей, а на другой (с такой же площадью участка, с домом из таких же материалов) - в два раза больше. Почему? Все очень просто: на этом рынке нет четких правил игры: здесь самовыражаются кто во что горазд. В конце концов, принцип «я так хочу» никто не отменял. Если в разговоре о квартирах мы можем оперировать какими-то усредненными величинами (например, стоимость кв.метра на первичном рынке в регионе по данным Псковстата на 4 квартал 2019 года составляла 38695 рублей), то попытка найти какую-то закономерность в формировании цен в дачно-коттеджном сегменте заранее обречена на провал.
Скорее всего, дело в самой истории дачной застройки Пскова, окрестностей и региона в целом (включая берега Псковского озера). В советские годы для реализации дачных фантазий предоставлялись нарезанные по 6 соток земли садоводческих товариществ. В 90-е стала возможной покупка земель - именно тогда многие продуманно обзавелись участками в Лисьих Горках, Паневике, Голубово и на Снятной Горе, не говоря уже о первой псковской «Рублевке» - Гоголях. Быстро застроился замками и берег Черехи. В 2000-е оставалось раскупать оставшееся и перепродавать имеющееся.
При этом в регионе так и не сформировался цивилизованный рынок коттеджных поселков, который существует в том же самом Санкт-Петербурге, допустим. «У нас было два неудачных девелоперских проекта - поселок «Балтия» и «Борисов ручей», - объясняет президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко. - Если бы ко мне пришел клиент и сказал, что хочет купить дом в коттеджном поселке за городом, чтобы там была развитая инфраструктура, дороги, соцкультбыт, я бы сказал, что у нас такого просто в принципе нет. Есть хаотично сформированные агломерации, без хорошо и правильно оформленных внутренних квартальных проездов, без централизованного подключения к коммуникациям, без сколько-нибудь значимой социальной инфраструктуры. В лучшем случае магазинчик рядом есть. Это верх мечтаний. Из-за такого скудного предложения у нас и рынок скудный в регионе».
Объясняется эта ситуация отсутствием спроса: платежеспособность населения низкая, уровень доходов у населения не растет. Как сказал нам один из псковских риелторов, даже желание приезжих из Мурманска и культурной столицы переехать в экологически чистый регион, не обеспечивает стабильный уровень интереса.
А там, где нет клиентов, - не интересно застройщикам. В принципе, может, и раскачалась бы ситуация, если бы муниципальные власти проявляли интерес к подобным проектам: прокладывали бы дороги к земельным массивам, протягивали коммуникации, содействовали в правовом поле. Но этого пока не происходит. Вот и растут в Пскове и пригородах бетонные джунгли вместо малоэтажной уютной застройки.
Созрели и перезрели
Вялый спрос на загородную недвижку немного оживила и раскрасила во все цвета радуги ситуация с коронавирусом. По словам директора агентства недвижимости «Арт Эстейт» Артема Солодкова, появилась тенденция к увеличению спроса, интересом пользуется недвижимость, расположенная в пределах 10-15 км от Пскова. Звонят в агентство не только местные жители, но и петербуржцы, и москвичи.
В радостном ожидании купцов, покидающих города-крупные рассадники заразы, владельцы лачуг и расписных хором в Пскове и области потирали руки и упражнялись в написании продающих текстов. Вот лишь некоторые образчики рекламного творчества последнего месяца: «Отличное тихое место, куда не доберется никакая болезнь. В пяти километрах есть шикарное озеро. Рядом еще одно озеро. Экологически чистые грибы и ягоды повсюду. Туалет уличный. Если любите тишину и покой, то вам точно к нам». «На период карантина и самоизоляции сдается дом-баня недалеко от Чудского озера. Чистый участок, холодильник, шкаф для посуды, двухспальный диван». «Идеальное место для постройки дома и места, где прятаться в карантин. Лечебный воздух и природа. Заповедник (Михайловское, Петровское). Рядом интеллигентные соседи».
Однако оживления хватило лишь на пару недель. Как говорит Роман Максименко, на начальном этапе самоизоляции был некий поток людей, которые желали пересидеть вирус вдалеке от мегаполисов, в том числе иногородних, но он через несколько недель иссяк. В настоящее время спрос в основном стабилизировался, можно сказать, вышел на плато. Дело в том, что потенциальные покупатели и арендаторы из других городов уже удовлетворили свои потребности, а что до псковичей - то их более насущные вопросы сейчас интересуют, не до инвестиционных игрищ сейчас.
«Формула следующая: какой дом может человек рассматривать как загородный для постоянного жительства? Это стоимость квартиры, в которой он живет, плюс 600-700 тысяч для доплаты или ипотеки, - раскладывает по полочкам Роман Максименко. - Что он получает за гипотетические 3-3,5 млн рублей? Чуть большую площадь, собственный участок и возможность жить обособленно. Но таких предложений очень мало. Если дом сколько-нибудь ценен, он сильно дороже. Такую цену можно поддержать только если мы говорим о массовой коттеджной застройке. Тогда цена кв.метра будет ниже. А если речь идет об индивидуальной точечной застройке, как правило, люди вкладываются в бюджеты выше, чем 3,5 млн».
При этом рынок аренды псковские риелторы в большинстве своем не отслеживают. Причина все та же - непредсказуемость ситуации. «Спрос на аренду есть, но он точечный, не имеет массовости, - отмечает Роман Максименко. - Это в Подмосковье, в Ленобласти принято арендовать дачи на сезон, у нас это не распространено. Нет такой традиции. Люди в частном порядке находят друг друга: кто-то пишет в объявлении «сдам», кто-то - «сниму».
Гоголи вы мои Гоголи...
Как вы уже поняли, средние ценники на рынке псковских дач и ИЖС колеблются от 100 тысяч до необозримой бесконечности. Собственно, как разнятся причины, по которым люди продают свои угодья: кому-то лишь бы избавиться от обузы, кому-то отбить затраты, кому-то - улучшить жилищные условия. Есть и третья категория - те, кому корова в итоге оказывается нужна самому. Как рассказывает Артем Солодков, на фоне распространения эпидемии достаточно большое количество псковичей сняли свои объекты с продажи, осознав всю прелесть собственного клочка земли, где не надо носить маску и перчатки - ну разве что строительные.
Интересно, что цены на дачи и дома в нашем регионе при этом сильно не поднимались (это лишний раз говорит о низком уровне спроса, читай - о низком уровне доходов у жителей области). Многие даже снижают цены - зачастую это собственники, которые в свое время отхватили участок в садоводстве за копейки: теперь за сколько ни продавай - гешефт будет.
«Дом дачный может стоить 100 тысяч, может 1,5 млн, это зависит от материала, наличия коммуникаций, площади участка, месторасположения и множества других факторов, - поясняет Роман Максименко. - Если мы говорим про индивидуальные жилые дома, то стоимость квадратного метра здесь примерно такая же как у квартир, но площадь сильно выше, поэтому и общая цена вопроса больше, плюс там могут быть надворные постройки, которые также увеличивают стоимость. Невозможно сказать: цена на такие объекты не сформирована рынком. Это очень кастомная история».
Та же картина - с наиболее популярными направлениями. «Если бы был некий коттеджный поселок на берегу реки или озера, я бы сказал, что людей привлекла река или озеро, если бы в том или ином месте были все коммуникации подведены и для людей это бы обходилось дешевле, я бы сказал, что их привлекли коммуникации или транспортная доступность. Но этого нет нигде, - говорит Роман Максименко. - Поэтому каждый человек взвешивает комплекс факторов и выбирает для себя определенное направление».
Традиционно позитивными направлениями считаются районы, расположенные рядом с водой и лесом, близко от города, в идеале с доступным автобусным сообщением (видимо, сильны в нас дедовские паттерны). Это Малые и Большие Гоголи, Листовка, Уграда, Паневик и Лисьи горки. По словам Романа, кому-то нравится район Голубово и Портянниково - потому что сейчас Запсковье активно застраивается. Не снижается популярность Хотиц и Снятной Горы: до города 2 минуты, строится объездная дорога и почти на всех участках есть газ.
Если говорить о районах недооцененных, то и такие вблизи Пскова есть, как утверждает Роман Максименко. Но президент Псковской гильдии риелторов предпочел сохранить интригу и не озвучил эти направления. Не ответил он и на вопрос, есть ли вероятность того, что в настоящее время девелоперами обсуждается перспектива строительства там коттеджных поселков. Время покажет, о чем молчал Роман Владимирович.
***
Сейчас самый дорогой дом в Псковской области, выставленный на продажу на сайте бесплатных объявлений, - это коттедж 190 квадратов в Опухликах. Ни много ни мало - 40 млн рублей. Смотрим по другим запросам: аренда домика в деревне стартует от 600 рублей за сутки (причем за видом некоторых домиков узнаем очертания знакомых баз отдыха).
И напоследок поделимся с вами самым поэтичным объявлением о продаже домика в Новоржевском районе: «Устали на карантине сидеть в квартире в 4 стенах? Не хватает воздуха и красивой природы? Самое время уехать от давящего городского душного пространства! Поближе к природе! Проведите лето наедине с собой, семьей и свежестью летней природы! Вы станете архитектором собственного дачного участка, создадите свой уголок по вашим вкусам! Все жители деревни и дачники между собой дружат и помогают друг другу. Дом в собственности семьи более 25 лет. Решайтесь и проводите самоизоляцию на чистом воздухе!»
И правда: решайтесь, псковичи! Тем более что ценники - летят. На симпатичный домик под Новоржевом стоимость снизилась за два месяца на 25 тысяч - до 245 тысяч рублей...
